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NR 16.280

Em 18 de abril de 2014, entrou em vigor a norma ABNT NBR 16.280:2014, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que apresenta regras e diretrizes acerca da execução de reformas em edificações, nas áreas privativas e comuns.

O objetivo da ABNT NBR 16.280 é trazer segurança às obras nas edificações, cabendo ao síndico, responsável legal pelo condomínio, assegurar que ela seja efetivamente cumprida. Ao indicar a adoção de um sistema de gestão de obras de reforma dentro das edificações, estabelece procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da obra.

Apesar de a referida ABNT NBR 16.280 não ser lei, é obrigatório seu cumprimento dentro dos condomínios. É sabido que as normas técnicas são prestigiadas dia a dia pelo Poder Judiciário. Sem sombra de dúvida, litígios nascidos de reformas feitas a partir de 18/04/14, que necessitem a produção de prova técnica (pericial), terão a ABNT NBR 16280:14 como parâmetro.

E, ainda, a depender dos danos eventualmente causados pela não observância desta norma, síndico e/ou condômino poderão ser responsabilizados civil, administrativa e, até mesmo, criminalmente.

Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR 16.280, destacam-se:

a-) Alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

b-) O síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;

c-) Durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;

d-) O síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;

e-) O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor.

As obras que não representem risco à segurança (como pintura, por exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do condomínio. Mas, neste caso, não haverá necessidade de apresentação de responsável técnico.

É importante frisar que, caso o síndico, no decorrer de qualquer fase da reforma em uma área privativa, mesmo antes de seu início, entenda que não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo neste processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser considerado pelo condômino na programação da referida reforma.

Vale salientar que, diante de vários sinistros ocorridos recentemente, a elaboração da ABNT NBR 16.280 tornou-se necessária, em caráter de urgência, sendo oportuna sua publicação no formato atual.

No entanto, ao determinar que o síndico ou a pessoa por ele contratada faça a análise do plano de reforma da unidade privativa já elaborado por outro responsável técnico, entendemos que a norma ABNT NBR 16.280 acabou por criar uma duplicidade de trabalho, encarecendo os custos da reforma e, via reflexa, aumentando a responsabilidade do síndico.

Assim, informamos que o Secovi–SP, desde já, por meio da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios e, em parceria com outras entidades, já está empenhando esforços no sentido de aprimorar a redação da norma ABNT NBR 16.280 nos itens apontados.

Entretanto, enquanto não houver essa alteração, a norma ABNT NBR 16.280:2014 está em vigor. Portanto, fica claro que a sua correta aplicação será decisiva, em caso de ingresso de ação judicial em um futuro próximo.

Informamos, ainda que o Secovi-SP divulgará um manual prático, detalhando as regras previstas na ABNT NBR 16.280:2014.

A norma pode ser adquirida diretamente no site da ABNT (www.abnt.org.br).

Fonte: http://www.secovi.com.br/noticias

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RESPONSABILIDADES

E lembre-se o síndico é o responsável pela segurança da edificação, como descrito no art. 1348,  V, do Código Civil, que proíbe a realização de obras que coloquem em risco a segurança da edificação.

Desde modo e contribuindo para sua gestão, foi criada a ABNT NBR 16.280 conhecida no setor imobiliário, como norma de reforma e que desde 2014, trata do tema da gestão das autorizações de reformas em unidades condominiais e nas áreas comuns de edificações brasileiras. Na falta de um profissional o sindico poderá responder civil e criminalmente com seu patrimônio, no caso de passivo.

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Conteúdo do site



IÇAMENTO EXTERNO EM CONDOMÍNIOS, POSSUI REGRAS

 

Há normas para o tema


O Ministério do trabalho por meio de sua Norma Regulamentadora NR 11, estabelece as normas de segurança para transporte, movimentação, armazenagem e manuseio de materiais.

A norma é decorrente do elevado número de acidentes em operações de içamento e carregamento de materiais,

Muitas vezes, para efetuar uma mudança em condomínio, os objetos não cabem pelos caminhos habituais de escada ou elevador, sendo necessário o içamento pela parte externa do edifício.


Cuidado com a indústria de laudos e ART

Alguns síndicos, acreditam que uma ART seja a solução do problema, sem se preocupar com o seu preenchimento, e todas as demais ações necessárias e que garantam a mitigação do risco, aqui deixamos o primeiro alerta, o transporte por içamento demanda profissional habilitado para gestão desta etapa, planejamento e responsabilidade técnica devidamente preenchida.

O fechamento de terraço, muitas vezes demandam o içamento dos vidros, os quais além de atender a norma do ministério do trabalho, isolamento de áreas do edifício, atendimento as normas ABNT, quanto a este sistema, regidos pela ABNT NBR 16259:2014 – Sistemas de envidraçamento de sacadas – Requisitos e métodos de ensaio.

Portanto sindico, fique atento, não adianta uma ART ou RRT simples para realizar um içamento, pois como preconiza o MTE cabe ao sindico a fiscalização deste tipo de serviço, e no caso de passivos o mesmo se não estiver bem documentado poderá ter problemas.


Gestão do processo

Para o içamento de qualquer objeto por fora do condomínio, se faz necessário que o mesmo seja gerido por um profissional habilitado, engenheiro, tecnólogo de engenharia, ou arquiteto, o qual deverá realizar um estudo do condomínio, para prever a melhor maneira de colocação de equipamentos que irão içar o objeto, e dos pessoal envolvido, o qual necessita ser treinado e capacitado para realização deste serviço.

O estudo, irá gerar um plano de içamento, o qual deverá estar acompanhado por um documento de responsabilidade técnicas, devidamente preenchido, ao caso especifico, não devendo haver termos genéricos ou descrições que possam ser usadas a qualquer içamento, pratica está usual, de empresas de mudanças, que contratam 1 documento e os utiliza em diversos serviços semelhantes

A área do edifício, deverá ser isolada, e os equipamentos não deverão danificar as áreas comuns do edifício,


Seguro para o trabalho

Outro ponto importante para realização do serviço é a contratação de um seguro específico para o serviço, o qual responderá financeiramente por quaisquer problemas que o serviço possa ocasionar.

O responsável pela unidade autônoma é o responsável pela contratação da empresa que fará o içamento e entrega de toda a documentação solicitada. O serviço necessita ser autorizado previamente pelo síndico após análise de toda a documentação,


Transporte de chapas de mármore, granito e outras rochas

A parte final da NR 11 é dedicada a movimentação, armazenagem e manuseio de chapas de mármore, granito e outras rochas, através de seu Anexo 1, cujo título é “Regulamento Técnico de Procedimentos para Movimentação, Armazenagem e Manuseio de Chapas de Rochas Ornamentais”.

Apesar das especificidades desse tipo de trabalho, o conceito que foi tomado durante toda norma persiste: é necessário preparar o trabalho, manter os equipamentos apropriados em perfeito estado de funcionamento e equipe habilitada e treinada para a função.


Plano de Rigging

A norma regulamentadora do Ministério do Trabalho NR12 possui no seu anexo XII a definição do Plano de Rigging. Sendo o planejamento detalhado e formalizado de uma movimentação de carga com guindaste.

Ele indica por meio do estudo da carga a ser içada, dos guindastes e acessórios de amarração adequados para a tarefa, esforços exercidos no piso onde os equipamentos serão posicionados, ação do vento, interferências aéreas e subterrâneas, layout da área de operação, entre outros qual a melhor solução para fazer um determinado içamento da maneira mais segura e eficiente, otimizando os recursos aplicados na operação (equipamentos, acessórios, preparação de área, etc.), evitar acidentes e perdas de tempo durante as operações de içamento.


Obrigatoriedade

Alem da NR 18, NR 11 a norma NR12 do MTE, em seu item (12.132) preconizando a obrigatoriedade do planejamento das operações  para serviços que envolvam risco de acidentes de trabalho em máquinas e equipamentos, realizados em conformidade com os procedimentos de trabalho e segurança, sob supervisão e anuência expressa de profissional habilitado ou qualificado, desde que autorizados.

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Laudo de Reforma

 

É fácil identificar pessoas, que se dizem profissionais, vendendo “LAUDO DE REFORMA” a valores irrisórios, mas se engana que acha que não há lucro, pois o mesmo realiza o trabalho mais de 200 vezes por mês, o que resulta em valores maiores que muitos profissionais sérios.


DICAS SOBRE O TEMA

Nosso papel na Engilp, é alertar aos síndicos que a norma exige um PLANO DE REFORMA, e que o mesmo, quando necessário deverá possuir um responsável técnico, neste momento alguns fatos necessitam ser esclarecidos:

  • A simples emissão de documento técnico, com termos genéricos não representa responsabilidade sobre as intervenções que irão ocorrer na edificação, e se houver algum passivo, o mau profissional dificilmente será responsabilizado pela obra.
  • Nem sempre há necessidade de engenheiro ou arquiteto, para realização de uma reforma, muitas vezes nos deparamos, com exigências exageradas por síndicos ou administradoras,
  • Em outros momentos, exigências são aquém das necessárias, não trazendo segurança nem a edificação nem quanto a passivos ao síndico, que por entender que está economizando assume riscos por conta de decisões equivocadas.
  • Ter um responsável por projeto, não representa ter um responsável pela execução da obra, e vice-versa.


O JEITINHO PARA AS COISAS TEM QUE ACABAR

Temos que sair da máxima, onde alguns tentam “dar jeitinhos” em documentos, que comprovam as obras realizadas, e seus respectivos responsáveis, com a desculpa de economia, pois estas ações podem levar a sérios problemas ao edifício, e no pior do caso, até sua queda, fato que  ocorreu no Brasil e que motivou a criação da norma, ou seja não é preciosismo de quem escreve este artigo e sim, lembrança de tragédias que já ocorrera.


TOME DECISÕES EMBASADAS

Muitos síndicos, por falta de tempo ou conhecimento das ações necessárias, exigem de menos ou demais, e as vezes é levado ao erro, em aprovar obras, acreditando que tendo um responsável com um documento pré-preenchido, está tudo certo.

Digo isto, pois já nos deparamos com empresas que entregam ART ou RRT por motoboy, nem indo visitar a obra.

Outro fato que já nos deparamos, é solicitar documentação técnica para uma grande intervenção, como por exemplo retirada de uma parede, e receber o documento, 10 minutos depois, sem que o profissional nem solicitou plantas aos condomínios, ou manuais do edifício.

Não podemos acusar, mas temos a impressão que o documento foi preenchido somente para atender a obra de modo a não haver atrasos, sem que as análises técnicas necessárias fossem de fato realizada.


AS MUDANÇAS NA NORMA EM 2015

A norma, em 2015, foi alterada, e a obrigatoriedade de um profissional para analise dos pedidos de reforma, foram excluídos, remetendo a responsabilidade ao profissional habilitado, que realiza a obra quanto o atendimento de todos os preceitos técnicos, mas como autor do texto base da norma, recomendamos, aos síndicos ou administradoras, caso não possua conhecimento técnico ou tempo para uma boa analise da documentação do plano de reforma, busque alguém que possa fazê-lo.

E se receber uma ART ou RRT com textos genéricos (reforma de unidade) devolva e solicite ajuste em conformidade com as regras dos respectivos conselhos.


NÃO SEJA ENGANADO, PENSANDO QUE IRA ENGANAR O SÍNDICO

E você morador, não utilize profissionais que vendem “LAUDO DE REFORMA”, pois você está sendo enganado, pois a palavra LAUDO nem aparece no texto da norma, e seu patrimônio, poderá ser comprometido, e para sua reflexão, pense, quanto custa o imóvel daquelas pessoas que o edifício desmoronou?

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DOCUMENTOS ESSENCIAIS PARA OBRAS NO CONDOMÍNIO

 

Para a contratação de uma obra ou reforma em condomínios, as diretrizes e propostas devem passar por analises mais criteriosas que a que muitos utilizam de levar para aprovação em assembleia em uma quantidade mínima de três propostas comerciais e avaliar o fator “menor preço”.

É necessário antes de solicitar essas propostas para contratação e execução de uma obra, a contratação de um profissional habilitado para definir o escopo do projeto, caderno de encargos, memorial descritivo, especificações técnicas, termo de referência, etc. e que o mesmo esteja ciente que para participar da cotação deverá atender a legislação, normalização e normas de segurança de sua mão de obra, quando aplicável.

Uma concorrência onde um mal profissional não atenda nenhuma norma ou lei, o favorece a ter o menor preço e isto muitas vezes pode representar riscos ao condomínio e tornar a contratação a mais cara, no caso de qualquer incidente.

Esses documentos são instrumentos que definem o objeto a ser construído ou reformado e fazem partem integral do contrato entre o condomínio e a empresa escolhida para executar os serviços.

Formatamos e explicamos a seguir os principais documentos, e mais uma vez reforçamos, na dificuldade de entender estes requisitos, tenha um assessoramento técnico para contratação e acompanhamento das obras em seu condomínio.


Caderno de Encargos

Coletânea de orientações editadas geralmente por uma empresa contratante, no qual se enumera as obrigações das partes, condições técnicas da obra, uniformizar condutas dos projetistas, construtores e fiscais de obra. É uma referência que deve ser obedecida na concepção e execução da obra ou reforma.

Um caderno de encargos pode conter descrições , mapas de danos e  a  metodologia executiva de um serviço (por exemplo, tipo de equipamento à ser utilizado na reforma de uma fachada ), detalhes construtivos (execução de juntas de dilatação,  etc.), lista de verificação de itens para fiscalização de campo (liberação de concretagem, por exemplo), critérios de medição de pagamento (definindo se o pagamento será por serviços executado ou mensal, etc.), requisitos de aceitação de serviço e outras definições.


Especificações Técnicas

São representadas por um documento que caracteriza os materiais, equipamentos e serviços a serem utilizados na obra, visando a desempenho técnico determinado. Deverão ser elaboradas em conformidade com normas técnicas e práticas específicas, de modo a abranger todos os materiais, equipamentos e serviços previstos no projeto.

Para o caso de obras, ainda deverão ser descritas as obrigatoriedades quanto a segurança da mão de obra, esclarecendo a tempo que no caso de acidente, independentemente de ser uma empresa terceirizada, é responsabilidade do sindico fiscalizar, portanto ele também responde civil e até criminalmente.

Memorial Descritivo

Documento que descreve detalhadamente todas as fases e materiais utilizados no projeto. Este documento serve de base para a compra de materiais e para a execução da obra.


Orçamento Detalhado

Tem como objetivo servir de paradigma para a condomínio fixar os critérios de aceitabilidade de preços – total e unitários. Na elaboração do orçamento detalhado de uma obra, é preciso:

  • conhecer os serviços necessários para a exata execução da obra, que constam dos projetos, memoriais descritivos e especificações técnicas;
  • levantar com precisão os quantitativos desses serviços;
  • calcular o custo unitário dos serviços;
  • calcular o custo direto da obra;
  • estimar as despesas indiretas e a remuneração da construtora. Os custos diretos e a taxa de Benefício e Despesas Indiretas (BDI), a qual engloba os custos indiretos e o lucro, compõem o preço final estimado para a obra.


Termo de referência ou projeto básico

É o documento, elaborado a partir dos estudos técnicos preliminares, deve conter os elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar o objeto da obra ou reforma .